2023 წლის 15 ნოემბერს გალტ & თაგარტმა საცხოვრებელი უძრავი ქონების კონფერენციაზე უახლესი კვლევის შედეგები წარადგინა. კონფერენციაში მონაწილეობდნენ დარგის მოთამაშეები, ინვესტორები, საერთაშორისო საფინანსო ინსტიტუტების და მთავრობის წარმომადგენლები.
გალტ & თაგარტის კვლევა პასუხს სცემს თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ სამ აქტუალურ კითხვას: არის თუ არა მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორები ჯანსაღი, არის თუ არა უძრავი ქონების ზედმეტი მიწოდების საფრთხე და რას ასახავს უძრავი ქონების ფასები. კვლევის ფარგლებში ერთ-ერთი სიახლეა გალტ & თაგარტის მიერ 15 სისტემური დეველოპერის გამოკითხვა, რომლის შედეგადაც გაანალიზებულია მათ მიმდინარე 65 პროექტში გაყიდვების დინამიკა. ეს საშუალებას იძლევა რეალურ დროში მაღალი სიზუსტით მოხდეს ბაზრის მიმდინარე ტენდენციების შეფასება.
კვლევის მიხედვით თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა ორ ძირითად კატეგორიად იყოფა: 1) საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენი, რომელსაც ფუნდამენტური ფაქტორები განსაზღვრავს (როგორებიცაა ურბანიზაცია, ოჯახების ზომა და სხვ.) და 2) საინვესტიციო შენაძენი, რომელსაც ქირით მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის ნამატი განსაზღვრავს. ამასთან, ამ ორ კატეგორიაში შემავალი ფაქტორები კვლევაში დეტალურად არის გაანალიზებული, და საქართველოს მაჩვენებლებთან ერთად მოცემულია ამ მაჩვენებლების დინამიკა ევროპასა და მეზობელ ქვეყნებში.
საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიწოდების კუთხით, გალტ & თაგარტის კვლევაში დეტალურად არის შესწავლილი თბილისში საცხოვრებელ კორპუსებზე გაცემული ნებართვების სტატისტიკა 2015 წლიდან. ეს ინფორმაცია დეველოპერების გამოკითხვასთან ერთად, მოთხოვნა/მიწოდების რეალურ დროში ანალიზის საშუალებას იძლევა. ამ ანალიზის შედეგად გამოიკვეთა, რომ 2015 წლიდან 2022 წლის ჩათვლით გაცემული ნებართვებით აშენებული მრავალბინიანი სახლების 82% უკვე გაყიდულია. გარდა ამისა, გამოკითხული დეველოპერების პროექტებში, რომლებიც 2023 წელს სრულდება გაყიდულია ბინების 95%. აღნიშნულიდან გამომდინარე და მოთხოვნის ჯანსაღი ფაქტორების გათვალისწინებით, თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მიმდინარე ეტაპზე ჭარბი მიწოდების საფრთხე არ იკვეთება. აქვე აღსანიშნავია, რომ გალტ & თაგარტის მიერ გამოკითხული დეველოპერების გაყიდვები ბოლო პერიოდის შენელების მიუხედავად მიმდინარე წლის იანვარ-სექტემბერში მცირედით მაინც გაზრდილია წინა წლის იგივე პერიოდთან შედარებით. ამასთან, გაცემული ნებართვების მოცულობამ 2023 წლის 10 თვეში რეკორდულ ნიშნულს მიაღწია, და თუ ნებართვების გაცემის ეს ტენდენცია შენარჩუნდა, მაშინ საშუალოვადიან პერიოდში ჭარბი მიწოდების საკითხი შესაძლოა აქტუალური გახდეს.
რაც შეეხება უძრავი ქონების ფასებს, რომელიც დიდწილად სტაბილური იყო 2010-20 წლებში, შესამჩნევი ზრდა 2021 წლიდან დაიწყო. ეს თავდაპირველად სამშენებლო მასალების ფასების ზრდის შედეგი იყო, რასაც თან დაერთო ხელფასების ზრდაც და მიგრანტების შემოდინებით გაზრდილი მოთხოვნა. ამ უკანასკნელმა ძლიერი მოთხოვნა შექმნა ბინის დაქირავებაზე და ქირის შემოსავლიანობის უპრეცედენტო ზრდა გამოიწვია, რომელმაც თავის მხრივ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა დამატებით გაზარდა. შედეგად, უძრავი ქონების ფასები თბილისის ყველა რაიონში მნიშვნელოვნად გაიზარდა 2021-23 წლებში და ამჟამად დეველოპერების პროექტებში შეთავაზების მინიმალური ფასი თითქმის 900 დოლარია, მაშინ როცა 2 წლის წინ იგივე რიცხვი დაახლოებით 600 დოლარს შეადგენდა. მოთხოვნის ჯანსაღი ფაქტორების, მიგრაციის პოტენციური შენელების და მიწოდების ანალიზის გათვალისწინებით 2024 წელს მოსალოდნელია უძრავი ქონების გასაყიდი ფასების სტაბილიზაცია.
„უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში მუდმივად აქტუალურია და ბოლო წლებში ინტერესი კიდევ უფრო გაიზარდა ამონაგების ზრდის და ძლიერი მოთხოვნის გათვალისწინებით. ჩვენი მიზანიც სწორედ აქტუალურ საკითხებზე დროული რეაგირებაა. ამ მიზანს ემსახურება დღევანდელი კონფერენციაც, რომ ბაზრის მოთამაშეებს გავუზიაროთ დარგის ანალიტიკოსების ხედვა არსებული ვითარების, გამოწვევებისა და პერსპექტივების შესახებ. ვფიქრობთ, რომ მნიშვნელოვანია დარგის მოთამაშეებთან დროული შეხვედრები და ჩვენი ანალიტიკის და მოლოდინების გაზიარება, განსაკუთრებით იმ დროს როცა პასუხგაუცემელი კითხვები დაგროვილია“, – განაცხადა გალტ & თაგარტის გენერალურმა დირექტორმა, ლევან შავკაციშვილმა.
დამატებითი ინფორმაციისთვის გთხოვთ ეწვიოთ ვებგვერდს: www.gt.ge
S
