მშენებლობა ქვეყნის ინფრასტრუქტურასთან ერთად საცხოვრებელი და სხვა დანიშნულების ნაგებობების შენებას მოიცავს. მშენებლობის სექტორში ბუმს შეუძლია, ქვეყნის ეკონომიკური ბუმი გამოიწვიოს და პირიქით, როდესაც ქვეყანაში სწრაფი ეკონომიკური ზრდაა, მშენებლობის სექტორიც სწრაფად იზრდება. მშენებლობის სექტორზე მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული საბანკო სექტორი (იპოთეკური სესხების გამო) და პირიქით, საბანკო სექტორი მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული სამშენებლო სექტორზე, როგორც კრედიტებზე მოთხოვნის ძირითად წყაროზე.
სამშენებლო სექტორის ეკონომიკა და ზრდა
საქართველოში მშენებლობა ეკონომიკის ერთ-ერთი მსხვილი სექტორია. 2022 წელს მშენებლობის სექტორში შექმნილმა დამატებულმა ღირებულებამ 5 მილიარდ ლარს მიაღწია და საქართველოს ეკონომიკის (მთლიანი შიდა პროდუქტის – მშპ) 8% შეადგინა. 2023 წლის პირველ ნახევარში მშენებლობის სექტორის წილი 7.2%-ია. შედარებისთვის, 2022 წლის პირველ ნახევარში 6.9% იყო, რაც ნიშნავს, რომ არ არის გამორიცხული, 2023 წლის ბოლომდე მშენებლობის წილი მნიშვნელოვნად გაიზარდოს. ბოლო 10 წელიწადში მშპ-ში მშენებლობის საშუალო წილი 8%-ია.
მშენებლობაში შექმნილი დამატებული ღირებულება და მისი წილი მშპ-ში
2013-2017 წლებში საქართველოს ეკონომიკა საშუალოდ წლიურად 3.8%-ით იზრდებოდა, როცა ამავე პერიოდში მშენებლობის სექტორის საშუალო წლიური ზრდა 3-ჯერ მეტი, 12.8% იყო. 2018 წელს სამშენებლო სექტორში 7.2% კლება დაფიქსირდა, ხოლო 2019-ში უმნიშვნელო ზრდა იყო – 0.7%. ეს 2-წლიანი ჩავარდნა გამკაცრებულმა სამშენებლო და საბანკო რეგულაციებმა გამოიწვია. 2020 წელს მშენებლობის სექტორში 8%-იანი, ხოლო 2021 წელს 24%-იანი ვარდნა იყო. მიუხედავად იმისა, რომ პანდემიის წლებში მთავრობა მშენებლობის სექტორს ასუბსიდირებდა, მაინც მნიშვნელოვანი ვარდნა დაფიქსირდა. პოსტპანდემიურ პერიოდში მშენებლობის სექტორში სწრაფი ზრდა დაიწყო, 2022-ში 14.8%-ით გაიზარდა, ხოლო 2023 წლის იანვარ-ივნისში – 19%-ით. ასეთ მაღალ ზრდას უკრაინა-რუსეთის ომმაც შეუწყო ხელი, იმიგრანტებმა საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაზარდეს.
საქართველოს მშპ-ის და მშენებლობის სექტორის ზრდის ტემპი
2014-2018 წლებში მშენებლობის სექტორი მნიშვნელოვნად ფინანსდებოდა პირდაპირი უცხოური ინვესტიციებით – წელიწადში მინიმუმ 140 მლნ დოლარი შემოდიოდა. 2019 წლიდან უფრო მეტად შიდა ინვესტირებასა და დაკრედიტებაზე გახდა დამოკიდებული. გაიზარდა მთავრობის ინვესტიციები, რომლებიც ინფრასტრუქტურასა და სხვადასხვა კატეგორიის საჯარო მოხელეების სახლების მშენებლობაზეა მიმართული. მაგალითად, 2018 წელს მთავრობამ ინფრასტრუქტურის მშენებლობაზე 3 მლრდ ლარი დახარჯა, 2023 წელს კი 6 მლრდ-ზე მეტს ხარჯავს.
პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები სამშენებლო სექტორში, მლნ დოლარი
სამშენებლო ნებართვები
მშენებლობის დარგის ტენდენციებზე მნიშვნელოვნად მიანიშნებს გაცემული სამშენებლო ნებართვები. 2013 წლიდან 2023 წლის ჩათვლით, იანვარ-ივნისის ჩათვლით საქართველოში 74 მლნ კვ მეტრის სამშენებლო ფართობზე გაიცა მშენებლობის ნებართვა. წლიურად, საშუალოდ 7 მლნ კვ/მეტრზე გაიცემოდა. ყველაზე მეტ ფართობზე – 8.4 მლნ კვ/მეტრზე 2013 წელს გაიცა ნებართვა. მომავალ წლებში გამოკვეთილი ზრდის ან კლების ტენდენცია არ ყოფილა. მნიშვნელოვნად შემცირდა მხოლოდ 2020 წელს, პანდემიის გამო. 2023 წლის პირველ ნახევარში გაცემული სამშენებლო ნებართვების ჯამური სამშენებლო ფართობი 2022 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელზე 25%-ით მეტია.
2013-2023 წლებში გაცემული ნებართვების ჯამური სამშენებლო ფართობის 57% თბილისზე მოდის, ხოლო 23% – აჭარაზე. ანუ რაც საქართველოში შენობები შენდება, მათი ჯამური ფართობის 80% თბილისსა და აჭარაშია, ხოლო 20% დანარჩენ 9 რეგიონზე ნაწილდება. 2021-2023 წლებში თბილისის წილი კიდევ უფრო გაიზარდა და წლიურად საშუალოდ 67%-ია. 2023 წლის იანვარ-ივნისში თბილისის წილი 67%-ია, ხოლო აჭარის – 5%.
წლიურად გაცემული სამშენებლო ნებართვები ჯამური სამშენებლო ფართობის მიხედვით, მლნ მ²
2022 წელს გაცემული ნებართვების სამშენებლო ფართობის 79%-ის დანიშნულება საცხოვრებელი სახლების მშენებლობაა. 5.3% მოდის სამრეწველო და სასაწყობო შენობებზე, 4.4% – სავაჭრო ობიექტებზე და 4.2% – სასტუმროებზე. თბილისში საცხოვრებელი სახლების წილი 89%-ია, აჭარაში – 82%. საქართველოს დანარჩენ რეგიონებში საცხოვრებელი სახლების წილი ფართობში საშუალოდ 48%-ია. ყველაზე დაბალი კახეთშია – 24%. 2022 წელს კახეთში ყველაზე მაღალი წილი – 30% სასტუმროებისთვის ნებადართულ სამშენებლო ფართობს ეკავა.
მშენებლობის დანახარჯები
დროთა განმავლობაში უძრავი ქონება ძვირდება. გაძვირებას ორი ფაქტორი განაპირობებს: საცხოვრებელ თუ სხვა დანიშნულების შენობებზე მოთხოვნის ზრდა და მშენებლობის ხარჯების ზრდა. საქსტატი 2021 წლიდან აქვეყნებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსს, რომლის მიხედვით, 2023 წლის მე-2 კვარტალში საქართველოში საცხოვრებელი სახლები საშუალოდ 13.1%-ით გაძვირდა. 2021 წლის მე-2 კვარტალს თუ შევადარებთ, ზრდა 18.3%-ია.
საქსტატი აქვეყნებს მშენებლობისთვის შეძენილი მასალების ფასების ინდექსსაც, რომელიც 2020-2022 წლებში 43-ით გაიზარდა, ანუ სამშენებლო მასალები საშუალოდ 43%-ით გაძვირდა. 2023 წლის მარტიდან ფასებმა კლება დაიწყო და წელს, აგვისტოში, 2022 წლის აგვისტოსთან შედარებით 5%-ით შემცირდა, თუმცა ბოლო 4 წლის პერიოდში მნიშვნელოვნად არის გაზრდილი. 2023 წელს სამშენებლო მასალების გაიაფება, სავარაუდოდ, ლარის კურსის გამყარებამ განაპირობა.
საშუალო თვიური ხელფასი (დაუბეგრავი) სამშენებლო სექტორში, ლარი
2022 წლის მარტიდან საქსტატი ცალკე აქვეყნებს მშენებლობის ღირებულების ინდექსს, რომელიც სამშენებლო მასალების ფასებთან ერთად, ხელფასებს, ლოგისტიკას და სხვა ხარჯებს მოიცავს. 2022 წლის თებერვლიდან 2023 წლის ივლისის ჩათვლით მშენებლობის ღირებულება 10%-ით არის გაზრდილი. ყველაზე მაღალი ზრდა – 26% – ხელფასების კომპონენტშია, შემდეგ მოდის მანქანა-დანადგარების გაძვირება 23%-ით.
2014-2023 წლებში სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა ხელფასი საშუალოდ 37%-ით მეტი იყო საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასთან შედარებით. 2023 წლის პირველ ნახევარში სამშენებლო სექტორში არსებული საშუალო თვიური ხელფასი (დაბეგვრამდე) 2,368 ლარი იყო, რაც საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასზე 34%-ით მეტი იყო. ბოლო 3 წელიწადში მშენებლობაში საშუალო თვიური ხელფასი 38%-ით გაიზარდა, ბოლო 8 წელიწადში კი გაორმაგებულია.
