მშენებლობა ქვეყნის ინფრასტრუქტურასთან ერთად საცხოვრებელი და სხვა დანიშნულების ნაგებობების შენებას მოიცავს. სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებში ბუმს შეუძლია, ქვეყნის ეკონომიკური ბუმი გამოიწვიოს და პირიქით, როდესაც ქვეყანაში სწრაფი ეკონომიკური ზრდაა, სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებიც სწრაფად იზრდება. აღნიშნულ სექტორებზე მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული საბანკო სექტორი (იპოთეკური სესხების გამო) და პირიქით, საბანკო სექტორი მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული სამშენებლო სექტორზე, როგორც კრედიტებზე მოთხოვნის ძირითად წყაროზე. თუმცა, დადებით კონტრიბუციასთან ერთად, სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორში დაფიქსირებული ვარდნა ქვეყნის ეკონომიკური კრიზისის მიზეზიც კი შეიძლება გახდეს. მაგალითად, ასე მოხდა 2008 წელს აშშ-ში, რასაც გლობალური ეკონომიკური კრიზისი მოჰყვა.
სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორების ეკონომიკა და ზრდა
საქართველოში მშენებლობა და უძრავი ქონების ოპერაციები ეკონომიკის ერთ -ერთი მსხვილი სექტორია. 2023 წელს ამ სექტორში შექმნილმა დამატებულმა ღირებულებამ 12.6 მლრდ ლარს მიაღწია და საქართველოს ეკონომიკის (მთლიანი შიდა პროდუქტის – მშპ) 18.2% შეადგინა. 2022 წელს ეს მაჩვენებელი – 17.8%, ხოლო 2021 წელს 17.1% იყო. 12.6 მლრდ ლარიდან 5.5 მლრდ მშენებლობაზე მოდის, ხოლო 7.1 მლრდ – უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობაზე. 2024 წლის პირველ კვარტალში სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორების წილი საქართველოს ეკონომიკაში 18.6% იყო.
2014-2017 წლებში საქართველოს ეკონომიკა საშუალოდ წლიურად 4%-ით იზრდებოდა, როცა ამავე პერიოდში სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორების საშუალო წლიური ზრდა 2-ჯერ მეტი, 8.8% იყო. 2018 წელს სამშენებლო სექტორში 3.2%-იანი კლება დაფიქსირდა, ხოლო 2019 წელს მცირე ზრდა იყო. ეს 2-წლიანი ჩავარდნა გამკაცრებულმა სამშენებლო და საბანკო რეგულაციებმა გამოიწვია. 2020-2021 წლებში სამშენებლო სექტორში 28%-იანი ვარდნა იყო. მიუხედავად იმისა, რომ პანდემიის წლებში მთავრობა მშენებლობის სექტორს სუბსიდირებას უწევდა, მაინც მნიშვნელოვანი ვარდნა დაფიქსირდა. პოსტპანდემიურ პერიოდში სამშენებლო სექტორში სწრაფი ზრდა დაიწყო, 2022-ში 16%-ით გაიზარდა, ხოლო 2023 წელს – 17.2%-ით. ასეთ მაღალ ზრდას უკრაინა-რუსეთის ომმაც შეუწყო ხელი, იმიგრანტებმა საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაზარდეს. რაც შეეხება უძრავი ქონებით ოპერაციებს, ის შედარებით სტაბილური იყო. ბოლო 2019-2023 წლებში საშუალოდ 2%-ით იზრდებოდა.
მშენებლობასა და უძრავი ქონების ოპერაციებში შექმნილი დამატებული ღირებულება და მისი წილი მშპ-ში
2024 წლის პირველ კვარტალში, 2023 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორი 15.3%-ით გაიზარდა, მათ შორის, მშენებლობის – 10.3%-ით, ხოლო უძრავი ქონების – 18.8%-ით.
2014-2018 წლებში სამშენებლო სექტორი მნიშვნელოვნად ფინანსდებოდა პირდაპირი უცხოური ინვესტიციებით, წელიწადში მინიმუმ 140 მლნ დოლარი შემოდიოდა. 2019 წლიდან უფრო მეტად შიდა ინვესტირებასა და დაკრედიტებაზე გახდა დამოკიდებული. გაიზარდა მთავრობის ინვესტიციები, რომლებიც ინფრასტრუქტურასა და სხვადასხვა კატეგორიის საჯარო მოხელეების სახლების მშენებლობაზეა მიმართული. მაგალითად, 2018 წელს მთავრობამ ინფრასტრუქტურის მშენებლობაზე 3 მლრდ ლარი დახარჯა, 2023 წელს კი – 6 მლრდ ლარი. 2019-2023 წლებში სამშენებლო სექტორში მოზიდული პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების საშუალო წლიური დონე 20 მლნ დოლარი იყო.
განსხვავებული სიტუაციაა უძრავი ქონების სექტორში, სადაც ბოლო წლებშიც მაღალია პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების დონე. 2019-2023 წლებში წლიურად საშუალოდ 176 მლნ დოლარის პირდაპირი ინვესტიცია შემოდიოდა.
2024 წლის პირველ კვარტალში, სამშენებლო სექტორში პირდაპირმა ინვესტიციებმა – 4.4 მლნ შეადგინა, ანუ წინა პერიოდში შემოსული ინვესტიციები შემცირდა. უძრავი ქონების სექტორში კი ინვესტიციები 36%-ით გაიზარდა და 19 მლნ დოლარი შეადგინა.
საქართველოს მშპ-ის, სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორის ზრდის ტემპი
2016-2023 წლებში საქართველოში მშენებლობის სექტორში ყველაზე მეტი პირდაპირი ინვესტიცია თურქეთიდან შემოვიდა – 327 მლნ დოლარის. შემდეგ მოდის რუსეთი 75 მლნ დოლარით, ესტონეთი 63 მლნ დოლარით და ავსტრია 44 მლნ დოლარით. ამავე წლებში, უძრავი ქონებით ოპერაციების სექტორში ყველაზე მეტი პირდაპირი ინვესტიცია ესპანეთიდან შემოვიდა – 166 მლნ დოლარი. შემდეგ მოდის რუსეთი 161 მლნ დოლარით, აშშ 92 მლნ დოლარით და არაბთა გაერთიანებული საამიროები 56 მლნ დოლარით.
პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებში, მლნ დოლარი
სამშენებლო ნებართვები
მშენებლობის დარგის ტენდენციებზე მნიშვნელოვნად მიანიშნებს გაცემული სამშენებლო ნებართვები. ბოლო 10 წელიწადში, 2014 წლიდან 2023 წლის ჩათვლით, საქართველოში 71 მლნ კვ/მეტრის სამშენებლო ფართობზე გაიცა მშენებლობის ნებართვა. წლიურად, საშუალოდ 7 მლნ კვ/მეტრზე გაიცემოდა. ყველაზე მეტ ფართობზე – 9.4 მლნ კვ/მეტრზე 2023 წელს გაიცა. ნებართვები მნიშვნელოვნად შემცირდა მხოლოდ 2020 წელს, პანდემიის გამო. 2023 წელს გაცემული სამშენებლო ნებართვების ჯამური სამშენებლო ფართობი 2022 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელზე 26%-ით მეტია.
2024 წლის პირველ კვარტალში 2.3 მლნ კვ/მეტრზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა, რაც 2023 წლის პირველი კვარტალის მაჩვენებელს 37%-ით აღემატება. სამშენებლო ნებართვების ზრდა ნიშნავს, რომ მომავალში მშენებლობების მოცულობა მოიმატებს.
2014-2023 წლებში გაცემული ნებართვების ჯამური სამშენებლო ფართობის 56% თბილისზე მოდის, ხოლო 22% – აჭარაზე. ანუ რაც საქართველოში ნაგებობები შენდება, მათი ჯამური ფართობის 78% თბილისსა და აჭარაშია, ხოლო 22% დანარჩენ 9 რეგიონზე ნაწილდება. 20212023 წლებში თბილისის წილი კიდევ უფრო გაიზარდა და წლიურად საშუალოდ 66%-ია, როცა წინა წლებში 50% იყო.
წლიურად გაცემული სამშენებლო ნებართვები ჯამური სამშენებლო ფართობის მიხედვით, მლნ მ2
2023 წელს გაცემული ნებართვების სამშენებლო ფართობის 77%-ის დანიშნულება საცხოვრებელი სახლების მშენებლობაა. 6% მოდის სამრეწველო და სასაწყობო შენობებზე, 5% – სასტუმროებსა და 4% – სავაჭრო ობიექტებზე. თბილისში საცხოვრებელი სახლების წილი 85%-ია, აჭარაში – 61%. საქართველოს დანარჩენ რეგიონებში საცხოვრებელი სახლების წილი ფართობში საშუალოდ 54%-ია. ყველაზე დაბალი კახეთშია – 35%.
უძრავი ქონების ფასები და მშენებლობის დანახარჯები
დროთა განმავლობაში უძრავი ქონება ძვირდება. გაძვირებას ორი ფაქტორი განაპირობებს: საცხოვრებელ თუ სხვა დანიშნულების შენობებზე მოთხოვნის ზრდა და მშენებლობის ხარჯების ზრდა. საქსტატი 2021 წლიდან აქვეყნებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსს, რომლის მიხედვით, 2023 წელს საქართველოში საცხოვრებელი სახლები საშუალოდ 12.8%-ით გაძვირდა. 2024 წლის პირველ კვარტალს თუ შევადარებთ 2023 წლის პირველ კვარტალს, ზრდა 13%-ია. ცალკე აღებულ თბილისის უბნებში ფასები საშუალოდ 14%-ით არის გაზრდილი. ყველაზე მეტად – 17%-ით ისანში გაძვირდა, ხოლო ყველაზე ნაკლებად – 6.6%-ით ჩუღურეთში.
საქსტატი აქვეყნებს მშენებლობისთვის შეძენილი მასალების ფასების ინდექსსაც, რომელიც 2021-2022 წლებში 31%-ით გაიზარდა, ანუ სამშენებლო მასალები საშუალოდ 31%-ით გაძვირდა. 2023 წლის მარტიდან ფასებმა კლება დაიწყო და საბოლოოდ, 2023 წელს, 2022 წელთან შედარებით სამშენებლო მასალების ფასები 1.4%-ით შემცირდა. თუმცა 2024 წლიდან ფასებმა ისევ ზრდა დაიწყო და მაისში წლიურად 5.8%-ით იყო გაზრდილი. სამშენებლო მასალების ფასები მნიშვნელოვნად არის დაკავშირებული ლარის კურსთან.
2022 წლის მარტიდან საქსტატი ცალკე აქვეყნებს მშენებლობის ღირებულების ინდექსს, რომელიც სამშენებლო მასალების ფასებთან ერთად, ხელფასებს, ლოგისტიკას და სხვა ხარჯებს მოიცავს. 2023 წელს მშენებლობის ღირებულება 5.3%-ით გაიზარდა. 2024 წლის აპრილში კი, 2023 წლის აპრილთან შედარებით, 10.8%-ით მეტი იყო. ყველაზე მაღალი ზრდა – 37% ხელფასების კომპონენტშია, შემდეგ მოდის ტრანსპორტირების, საწვავისა და ელექტროენერგიის გაძვირება 7%-ით.
საშუალო თვიური ხელფასი (დაუბეგრავი), ლარი
2014-2023 წლებში სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა ხელფასი საშუალოდ 38%-ით მეტი იყო საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასთან შედარებით. 2024 წლის პირველ ნახევარში სამშენებლო სექტორში არსებული საშუალო თვიური ხელფასი (დაბეგვრამდე) 2,625 ლარი იყო, რაც ამავე პერიოდში, საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასზე 35%-ით მეტი იყო. ბოლო 3 წელიწადში მშენებლობაში საშუალო თვიური ხელფასი 58%-ით გაიზარდა, ბოლო 7 წელიწადში კი გაორმაგებულია.
