დეველოპერულ სექტორში ჭარბვალიანობის თემა არ არსებობს. ამის მიზეზი ძირითადად ორია: პირველი – ამ სექტორში დღეს მყიდველი დაცულია, რადგან თანხა, რომელიც მას შემოაქვს წინასწარი შენატანის სახით, ანგარიშზე იყინება როგორც გარანტია და მხოლოდ მას შემდეგ ხდება ხელმისაწვდომი, რაც კლიენტი ბინას სრულად ჩაიბარებს. და მეორე – ამ სექტორში პრაქტიკულად შეუძლებელია ნულიდან დიდი ვალი დაგედოს, რადგან თუ სრუ ლი თანხის მობილიზებას ვერ შეძლებ, ბინას გაყიდი და, საერთოდ, უფულოდ ნამდვილად არ დარჩები.
დეველოპერულ სექტორში ჭარბვალიანობის თემა რომ არ არსებობს, ამას რიცხვებიც აჩვენებს. მაგალითად, თიბისი კაპიტალის უახლესი კვლევის მიხედვით, დეველოპერულ სექტორში ე.წ. გაფუჭებული სესხები 1%-ზე ნაკლებია. სტატისტიკურად ეს მაჩვენებელი საუკეთესოა. ალბათ თამამად შეგვიძლია ვთქვათ, რომ სესხების 0.98% ყველა ქვეყანაში პრობლემდება.
ამ დაბალ მაჩვენებელსაც თავისი ანატომია აქვს. კერძოდ:
ა) ბინის ყიდვა, როგორც წესი, ნაჩქარევი პროცესი არასდროს არის – კარგად გააზრებული გადაწყვეტილებაა;
ბ) წინასწარი შენატანი, როგორც წესი, მთლიანი თანხის 20-30%-ია, რაც იმას ნიშნავს, რომ კლიენტს სრული თანხის მოზრდილი ნაწილი ხელში უჭირავს;
გ) მომხმარებელს ვალი ჰაერიდან არ წარმოექმნება – როგორც ეს ხდება, მაგალითად, სათამაშო ბიზნესში ჩართული ადამიანების შემთხვევაში, როდესაც ისინი ბინას იმის გამო კარგავენ, რომ ვალად აღებული თანხის გადახდას ვერ ახერხებენ და ეს ვალი ძალიან იზრდება ან, ვთქვათ, მობილურის საყიდლად აღებული კრედიტი რომ პრობლემად იქცევა და მის დასაფარავად ბინის ჩადება ხდება საჭირო. ბინის ყიდვის შემთხვევაში მომხმარებელი ნულზე ნამდვილად არ რჩება: მას ყოველთვის აქვს შესაძლებლობა, გაყიდოს ბინა, დაფაროს ვალი და თავისი თანხის ნაწილი უკან დაიბრუნოს.
ამდენად, ჩნდება კითხვა: რატომ მოიხარშა ყველა ჭარბვალიანობის ერთ დიდ ქვაბში – განურჩევლად სექტორის სპეციფიკისა და იმ კონკრეტული რისკებისა, რაც შეიძლება თან ახლდეს რეგულირების ტვირთვის ზრდას ამა თუ იმ სექტორზე?
ამ კითხვაზე პასუხი დღემდე არ მაქვს. თუმცა, მაქვს მთავარი დასკვნა.
სამწუხაროდ, ჩვენს ქვეყანაში არაფრის ზომა და წონა არ ვიცით. მაგალითად, იყო პერიოდი, როცა არანაირი რეგულირება არ იყო და ჩვენ ვა ყენებდით საკითხს რეგულაციების შემოღების აუცილებლობაზე.
არ ვიცი, გახსოვთ თუ არა ის პერიოდი, როცა დეველოპერულ კომპანიებში ღიად იდგა ორი მთავარი ბანკის ორი მაგიდა, სადაც პირდაპირ ქუჩიდან შემოჰყავდათ ხალხი და ხელს აწერინებდნენ სასესხო ხელშეკრულებაზე. მიუხედავად იმისა, რომ ამ კლიენტების დაკარგვა ჩვენთვის არ იქნებოდა მოგებიანი, ჩვენ მაინც ვითხოვდით ამ სიტუაციის დარეგულირებას, რადგან მიგვაჩნდა, რომ სესხის ასე გაცემა შესაძლოა, საფრთხის შემცველი ყოფილიყო. საჭიროების შემთხვევაში, მეილების წარმოდგენაც შეგვიძლია (და ამ წერილებს დოკუმენტის ძალა აქვთ), რომლებსაც ბანკებს ვწერდით და ვითხოვდით, ამდენი სესხი არ გაეცათ. თუმცა მაშინ გვიმტკიცებდნენ, რომ ჩვენ ეკონომიკაში ვერ ვერკვევით. იგივე მოხდა, როცა არაპროფილურ ბიზნესებზე ავლაპარაკდით – მერე გაირკვა, რომ რეგულირება თურმე ამ მიმართულებითაც საჭიროა.
მე ბოლომდე ვეთანხმები ყველას, ვინც ფიქრობს, რომ ბანკმა სესხი უნდა გასცეს პასუხისმგებლიანად. თუმცა, აქვე, მშვენიერი ქართული ანდაზის არ იყოს, ნაბან წყალს ბავშვი არ უნდა გადავაყოლოთ.
მოდი, მარტივად შევხედოთ, ვის დააწვება ეს რეგულაციები:
ა) იმ მომხმარებლებს, რომლებსაც არაცენტრალურ და ნაკლებად პრესტიჟულ უბნებში აქვთ ბინა და პირობების გაუმჯობესება სურთ – ფიქრობენ, ძველი ბინა გაყიდონ და დასამატებელი თანხა სესხად აიღონ – სწორედ ამ კატეგორიას აქვს დღეს ეს შესაძლებლობა ყველაზე მეტად შეზღუდული;
ბ) იმ კომპანიებს, რომელთაც აქვთ მზა პროექტები, მაგრამ მათი განხორციელება ან გადავადებული, ანდაც შეჩერებული აქვთ, რადგან ძველის გაყიდვა სჭირდებათ, რომ შემოსავალი მიიღონ და მშენებლობა გააგრძელონ;
გ) დასაქმებულებს, რომელთა რაოდენობა აუცილებლად შემცირდება – მაგალითად, ჩემს კომპანიაში 300 კაცამდე ტექნიკური პერსონალია. თითოეული მათგანი იღებს 2000 ლარს და მეტს, მათ აბსოლუტურ უმრავლესობას აღებული აქვს სამომხმარებლო სესხი. თუ კომპანიას შემოსავლები დააკლდება და ეს ადამიანები სამსახურის გარეშე დარჩებიან, ისინი არ დაემატებიან ჭარბვალიანთა არმიას? დაგვეთვალა ეს რიცხვები.
სამწუხაროდ, ძალიან გაუაზრებელია ამ თვალსაზრისით ეს რეგულაციები. ცოტა ხნის წინ გაათავისუფლეს ეკონომიკის მინისტრი – უწყების, რომელიც მშენებლობის თემას კურირებს. თითქმის ერთი წელი იყო კაცი მინისტრი და თვალით არ გვინახავს, მხოლოდ ტელევიზორში. მახსოვს, დიმიტრი ქუმსიშვილი რომ იყო ეკონომიკის მინისტრი და შემდეგ გიორგი გახარია, კერძო სექტორი და მთავრობა 41-ე დადგენილებაზე ერთად ვმუშაობდით. თავდაპირველი ვერსია ერთად მუშაობის ბოლოსკენ ისე შეიცვალა, რომ შედეგზეც იყო ორიენტირებული და რისკებიც გათვლილი გვქონდა. ამაში ორივე მხარემ შეიტანა თავისი წვლილი. ვფიქრობ, გიორგი ქობულიაც უნდა დაინტერესებულიყო სექტორის წარმომადგენლებთან შეხვედრით. განსაკუთრებით იმ მოცემულობაში, რომ სამშენებლო სექტორი ერთადერთია, რომელსაც ამდენი რეგულაცია ერთდროულად დროის ასეთ მოკლე მონაკვეთში შეეხო. ეს არის დარგი, რომელიც ქვეყნის მთლიან შიდა პროდუქტში 20%-ზე მეტს ქმნის. ყველაზე მეტს ჩვენ ვიხდით, ყველაზე მეტს ჩვენ ვასაქმებთ და მაინც ჩვენ გვლანძღავენ ყველაზე მეტად.
კიდევ უფრო გაუაზრებელია ის განცხადებები, რაც პერიოდულად გვესმის, რომ თითქოს შიდა განვადებები შეგვიძლია განვიხილოთ, როგორც გამოსავალი შექმნილი ვითარებიდან.
როცა ბანკები სამშენებლო ბიზნესში თავიანთი კომპანიებით შევიდნენ და ეს პრაქტიკა, სამწუხაროდ, დღემდე გრძელდება, ვამბობდი, რომ ეს იყო არაპროფილური ბიზნესი და დღეს დეველოპერებმა სესხის გაცემა რომ დაიწყონ, ამას რა უნდა ვუწოდო? ესეც არაპროფილური ბიზნესია, რადგან, როგორც უნდა შევფუთოთ, სესხი მაინც სესხია – მომხმარებელმა ვალად უნდა აიღოს თანხა, რომელსაც შემდეგ თანდათან დაფარავს. თუ შიდა განვადება პრაქტიკად იქცევა, ამის ორგანიზაციები შეიქმნება და ა.შ. – მაშინ, ჩემი აზრით, ამაში ეროვნული ბანკი უნდა ჩაერიოს. ყველაფერს ჯობია, ყველამ თავისი საქმე აკეთოს: დეველოპერმა – აშენოს, ბანკმა – სესხი გასცეს.
რეგულაციებიც და ამ რეგულაციებიდან გამოსავალიც მანამდე დარჩება სათანადოდ გაუაზრებელი, სანამ კერძო სექტორის აზრი გასათვალისწინებელ ფაქტორად არ ჩაითვლება.
