უძრავი ქონების სექტორი იმით გამოირჩევა, რომ მასზე საბანკო სფეროს პირდაპირ სასიცოცხლო გავლენა აქვს. კომერციული ბანკები ბიზნესსესხებით აფინანსებენ ახალი უძრავი ქონების შექმნას, ანუ მიწოდებას, ასევე იპოთეკური სესხებით ხელს უწყობენ ამავე უძრავ ქონებაზე არსებულ მოთხოვნას.
ახალი ნაგებობა, რომლის აშენებაც 10 მილიონი დაჯდა, შეიძლება დაფინანსებული იყოს, მაგალითად, 8 მილიონის კრედიტით, ხოლო მეორე მხრივ ამავე კორპუსში გაყიდულ 15 მილიონის ღირებულების ბინებში 12 მილიონი ლარი სწორედ იპოთეკებით იყოს დაფინანსებული. ანუ 15-მილიონიანი უძრავი ქონების მქონე კორპუსი საბანკო სექტორისთვის შეიძლება 20 მილიონი ლარის საკრედიტო პორტფელს ქმნიდეს.
სულ საქართველოში 9.4 მილიარდი ლარის ღირებულების 137,000 იპოთეკური სესხია გაცემული. ამ კრედიტების საშუალო ზომა 67,279 ლარია. ამჟამად იპოთეკური კრედიტების 50.24% ლარშია ნომინირებული, რაც 4.63 მილიარდს უდრის, უცხოურ ვალუტაში კი 4.59 მილიარდის სესხებია. 2022 წლის აპრილში პირველად მოხდა, როდესაც ლარის იპოთეკების ნაშთმა დოლარის და ევროს იპოთეკებს გადააჭარბა. ამ სექტორში ლარიზაციის ზრდა 2019 წლიდან ამოქმედებულ რეგულაციას უკავშირდება, რომლის შედეგადაც ქვეყანაში 200,000 ლარამდე მხოლოდ ეროვნული ვალუტის კრედიტები გაიცემა.
ლარიზაციის ზრდა, ერთი მხრივ, სავალუტო მერყეობის მიმართ კრედიტების დაცულობას ამაღლებს, თუმცა გაზრდილი რეფინანსირების განაკვეთის ფონზე მისი მომსახურება გაცილებით ძვირია, ვიდრე ევროს და დოლარის იპოთეკების განაკვეთებისა. 2022 წლის მაისისთვის ლარის იპოთეკების საშუალო განაკვეთი 12.85% იყო, რაც წინა წელთან შედარებით 1.3 პროცენტული პუნქტით მეტია. დოლარის იპოთეკის საფასური კი 5.91%-ს შეადგენდა, რაც ლარზე ორჯერ იაფია, ევროს განაკვეთი კი 4.54%-ს, რაც თითქმის სამჯერ დაბალი პროცენტია.
2022 წლის პირველ 5 თვეში ქვეყანაში 1.34 მილიარდი ლარის ღირებულების 29,000 ახალი იპოთეკური სესხი გაიცა, რაც ერთ კრედიტზე საშუალოდ 64,000 ლარს ნიშნავს. 2022 წლიდან იპოთეკების ბაზარზე ცვლილება ამოქმედდა – სავალუტო იპოთეკების მაქსიმალური ხანგრძლივობა 15 წლიდან 10 წლამდე შემცირდა, რაც, სებ-ის განცხადებით, იპოთეკურ ბაზარზე სისტემური რისკების დაგროვების თავიდან აცილებისთვის იყო მნიშვნელოვანი. თუმცა ამ რეგულაციამ სავალუტო სესხებზე ხელმისაწვდომობა დამატებით შეამცირა.
საქართველოს საბანკო სექტორის მიერ გაცემულ 9.4-მილიარდიან იპოთეკებს შორის ამჟამად მშენებარე ობიექტების დაფინანსებაზე კი 1.2 მილიარდი ლარის კრედიტებია გაცემული.
იპოთეკურ ბაზარზე პორტფელის ზომით პირველ ადგილზეა “თიბისი ბანკი”, რომელსაც 4.32 მილიარდი ლარის მოცულობის 42,200 იპოთეკური სესხი აქვს გაცემული. მეორე პოზიციას “საქართველოს ბანკი” იკავებს, რომელსაც 3.94 მილიარდი ლარის 60,000 იპოთეკური სესხი აქვს დამტკიცებული. იპოთეკური სესხები საკრედიტო ბაზარზე წლების განმავლობაში ერთ-ერთ ყველაზე მაღალ მდგრადობას ინარჩუნებდა. 2022 წლის პირველი კვარტალის მდგომარეობით, უმოქმედო იპოთეკური კრედიტების წილი მთლიანი პორტფელის 5%-ია.
ეროვნული ბანკის ანგარიშიდანაც ჩანს, რომ ქვეყანაში ლარის იპოთეკური სესხები ყველაზე იაფი 2020 წლამდე, ანუ პანდემიის დაწყებამდე იყო, როდესაც საბაზრო განაკვეთი ლარში 10%-საც შეადგენდა. თუმცა გაზრდილი ინფლაციის და მომატებული რეფინანსირების განაკვეთის ფონზე მისი ღირებულება საგრძნობლად გაიზარდა. იმის გათვალისწინებით, რომ 200,000 ლარამდე კრედიტის აღება მხოლოდ ლარშია შესაძლებელი, მოქალაქეთა ხელმისაწვდომობა იპოთეკურ სესხზე და, შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე ამ ფაქტორის გამო შემცირებულია.
