რადგანაც ტექნოლოგიური ინდუსტრია ამერიკის ქალაქებს კვლავ უბრუნდება, ჯოელ მარკუსს, სწრაფად მზარდი ბიოტექნოლოგიური ბიზნესის მეპატრონეს, წარმატების მისაღწევად იდეალური პირობები აქვს შექმნილი.
მანჰეტენზე, ორი 16-სართულიანი კოშკი, რომელიც East River-ს გადაჰყურებს და ნიუ-იორკის უნივერსიტეტის Langone-ის სამედიცინო ცენტრსა და Bellevue-ს საავადმყოფოს შორისაა მოქცეული, სწრაფად მზარდი ბიოტექნოლოგიური სექტორისთვის შუქურის როლს ასრულებს.
310 000 კვადრატული ფუტი ფართობის მქონე ბიომეცნიერების სამსახურში მყოფი Alexandria Center-ი, რომლის მშენებლობა 2010 წელს დასრულდა, 100%-ით დაკავებულია. მასში განთავსებულია ავთვისებიან სიმსივნესთან მებრძოლი კომპანია Eli Lilly და Pfizer-ის ლაბორატორია. აქ მომსახურე მეცნიერები და სხვა თანამშრომლები თავიანთ საქმიანობას აკადემიკოსი მკვლევარების მიერ მიღებული დასკვნების შესწავლას უძღვნიან. მეორე შენობა, რომელიც 410 000 კვადრატული ფუტის ფართობზე განთავსებულ ლაბორატორიებსა და ოფისს მოიცავს, იანვარში დასრულდა და მისი 60% უკვე დაკავებულია. როშე, მთავარი მოიჯარე, ამბობს, რომ ნატლიდან, ნიუ-ჯერსის შტატიდან 250 კლინიკური მკვლევრის აქ გადმოყვანას შედეგად საქველმოქმედო და ბიოტექნოლოგიურ ორგანიზაციებისა და ნიუ-იორკის საავადმყოფოების 25 ახალი ერთობლივი პროექტი მოჰყვა. აქ არის ასევე ბიზნესინკუბატორი სტარტაპებისთვის, ეკოლოგიურად სუფთა ბაღი და უმაღლესი ხარისხის რესტორნები, რომლებიც ყველა ამ მეცნიერის დაპურებას ემსახურებიან.
ასეთი ხალხმრავლობის მიზეზი ერთადერთი ადამიანია: 67 წლის ჯოელ მარკუსი, კორპორაციული საკითხების იურისტი, რომელმაც 20 წლის წინ უძრავი ქონების საინვესტიციო კომპანია Alexandria Real Estate Equities-ი დააარსა. კომპანია მთლიანად ბიოტექნოლოგიურ ფირმებზეა ფოკუსირებული. „ჩვენი დებულების მიხედვით, თუ ურბანულ გაერთიანებაში შეხვალ, იმ გაერთიანებაში მონაწილეობა უნდა მიიღო, – ამბობს მარკუსი. – ვერ დაიმალები შენი განცალკევებული ტერიტორიის კედლებს მიღმა“.
ტექნიკურ და ფარმაცევტულ სექტორებში, ჩასახვის პროცესში მყოფ რეურბანიზაციულ ტენდენციას ეს კარგად ესადაგება. ლეგენდარული Bell Labs-ის კვალდაკვალ, რომელიც 1962 წელს ქვემო მანჰეტენიდან ნიუ-ჯერსის შტატში მდებარე ჰოლმდელის სოფლის გარემოში გადაიხვეწა, მე-20 საუკუნის ტექნოლოგიურმა კომპანიებმა არჩევანი ქალაქგარეთ განცალკევებით მდებარე კამპუსებზე გააკეთეს და ისინი ქალაქის გარემოს ანაცვალეს. ახლა კი კომპანიები, Novartis-ით დაწყებული და Twitter-ით დამთავრებული, ვრცელ, ახალ შენობებში ქალაქის ცენტრში განთავსდნენ, იმისათვის, რომ თავიანთი ახალგაზრდა თანამშრომლების საცხოვრებლებიდან – და ერთმანეთთანაც – უფრო ახლოს მდებარეობდნენ.
Alexandria ამ მოძრაობის ავანგარდშია. „ნიუ-იორკის ბიოტექნოლოგიურ წრეებში მარკუსის ორ კოშკს „ტრანსფორმაციულებს“ უწოდებდნენ“, – ამბობს მარკ ტესიე-ლევინი, Genentech-ის უფროსი მეცნიერ-თანამშრომელი, ამჟამად კი იქვე ახლოს მდებარე, Rockefeller-ის უნივერსიტეტის პრეზიდენტი.
„ფარმაცევტულმა ინდუსტრიამ ამდენი ათწლეულის მანძილზე ამაში რაღაც როლი პირველად ითამაშა. ჯოელი უძრავი ქონების კომპანიას კი არ ქმნის, არამედ ბიომეცნიერების კომუნებს აფუძნებს“.
ამის შედეგად, მარკუსის საინვესტიციო კომპანიის ღირებულება 20%-ით გაიზარდა, MSCI REIT Preferred Index-ი („მორგან სტენლის საინვესტიციო კომპანიის პრივილეგირებული ინდექსი“) გაორმაგდა, რამაც $679 მილიონი წლიური შემოსავალი და 8%-ით გაზრდილი დასაბეგრი შემოსავალი შეადგინა, რაც $121 მილიონს უდრის.
ეს გრძელი გზა იყო. გზა, რომელსაც 2009 წლის ფინანსური კრიზისის შედეგად კინაღამ წერტილი დაესვა. 1980-იან წლებში მარკუსი, ბიოტექნოლოგიურ სფეროში მოღვაწე ყველაზე ცნობილი იურისტი, მუშაობდა Amgen-სა და იაპონიის კონგლომერატ Kirin-ს შორის გარიგებაზე, რომელიც ამ ინდუსტრიის ერთ-ერთი პირველი ერთობლივი საწარმო იყო. მაგრამ 1994 წელს მან მუშაობა პარალელურ პროექტზე, უძრავი ქონების კომპანიაზე დაიწყო, რომელიც ბიოტექნოლოგიური კომპანიებისთვის ფართების იჯარით გაცემას ისახავდა მიზნად. ის მეწარმე ჯერი სუდარსკის მიერ იყო ჩაფიქრებული და მისი მხარდამჭერები ისეთი გამოჩენილი პირები იყვნენ, როგორიცაა ჯო ჯეკობსი, Jacobs Engineering-ის ლეგენდარული დამფუძნებელი და ჯო ფლომი, გიგანტური ფირმის, Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom-ის დამაარსებელი.
თავიდან მარკუსმა უარი განაცხადა, მაგრამ სხვა დამფუძნებლები უმეორებდნენ, რომ თავად ისინი ამ სამუშაოს განსახორციელებლად მეტისმეტად ხანში შესულები იყვნენ, მას კი სამეწარმეო ფხა ჰქონდა. ბოლოს მან ყველა თავისი კლიენტი მიატოვა და Alexandria შექმნა. მარკუსი მალე მიხვდა, რომ ბიოტექნოლოგიური კომპანიები სხვა ტიპის საწარმოებისგან განსხვავდებოდნენ. მაგალითად, მათ არა მხოლოდ საოცარი სისწრაფით ზრდის უნარი ახასიათებთ, არამედ ასევე ძალზე მოკლე დროში შეკუმშვის უნარიც გააჩნიათ. 1998 წლის შემოდგომაზე მისი ერთ-ერთი სანდიეგოელი უმსხვილესი კლიენტის, დიაბეტზე ორიენტირებული ბიოტექნოლოგიური კომპანია Amylin-ის გარშემო ცუდი ამბები დატრიალდა და კომპანიამ მაშინვე თავისი თანამშრომლების 80% შეამცირა. მაშინ მარკუსმა ისინი საიჯარო ვალდებულებებისგან გაათავისუფლა და განუცხადა: „მე მჯერა, რომ თქვენ წარმატებას მიაღწევთ და როდესაც ეს მოხდება, მსურს, რომ კვლავ ჩვენთან გიხილოთ და თქვენი მეიჯარე ვიყო“. Amylin-ის გენერალური დირექტორი, ჯო კუკი ამბობს: „ის ნამდვილად ჭკვიანი მეწარმეა“. როდესაც Amylin-მა, ათი წლის შემდეგ, გაყიდვების ლიდერი, დიაბეტის სამკურნალო პრეპარატი Byetta გამოუშვა, ის მაინც Alexandria-ში დარჩა მანამდე, ვიდრე 2012 წელს ის Bristol-Myers Squibb-მა $5,3 მილიარდად არ შეისყიდა.
მაგრამ, როდესაც 2008 წელს ბანკები გაკოტრდნენ, კინაღამ Alexandria-ც თან წაიყოლეს (და ყოველი მეორე უძრავი ქონების საინვესტიციო კომპანია). Alexandria-ს აქტივები ყველაზე მაღალი პოზიციიდან – $114-დან $30-მდე დაეცა. როგორც კი მარკუსმა დაინახა, რომ მისი საქმე იმსხვრეოდა, სასწრაფოდ საქმის გამოსწორებისთვის დაიწყო ზრუნვა. მთავარი ის იყო, რომ რეიტინგის სააგენტოებს მისი კომპანიის დავალიანება საინვესტიციო კლასად შეეფასებინათ იმისათვის, რომ ბანკებზე ნაკლებად დამოკიდებული ყოფილიყო. ეს საბუღალტრო წიგნებში ნაკლები რაოდენობის არარენტაბელური აქტივების ჩვენებას მოითხოვდა. მან უხალისოდ მიჰყიდა 2 მილიონი კვადრატული ფუტის ფართობი კალიფორნიაში მიშენ ბეიშის, Salesforce.com-ს, $300 მილიონად, საიდანაც $70 მილიონი მოგება მაინც დარჩა.
განვითარების ფონდების თავიდან გადანაწილება და მათი დიდ ქალაქებში განლაგებულ უნივერსიტეტებისა და საავადმყოფოებისკენ მიმართვა, მარკუსის გადარჩენის ფორმულა აღმოჩნდა. მოდელი ბოსტონია, სადაც, ბოლო ათწლეულის მანძილზე, კომპანიამ MIT-ის გარშემო მდებარე ყველაზე დაცარიელებული საწყობები წარმატებულ ბიოტექნოლოგიურ სცენად აქცია, რომელიც იჯარის საშუალებით $150,6 მილიონს გამოიმუშავებს.
ამჟამად მარკუსი ბიოტექნოლოგიური სფეროს მიღმა იხედება. მან ახლახან ხელი მოაწერა ერთობლივი საქმიანობის კონტრაქტს Uber-თან – კომპანიასთან, რომელიც მსხვილ ქალაქებში ტაქსების ბიზნესის დიდი კონკურენტია. ამ კონტრაქტის თანახმად, მარკუსმა ის ოფისებით უნდა უზრუნველყოს. ის ხედავს, ტექნოლოგიური და ბიოტექნოლოგიური კომპანიები, დარვინის პროცესის მაგვარად, როგორ ეჯიბრებიან ერთმანეთს საუკეთესო ადგილების დასაკავებლად დიდ ქალაქებში, სადაც მათ ცენტრებში მეცნიერები და მეწარმეები იკრიბებიან, რისი წყალობითაც, ამ კომპანიების საქმიანობაზე მოთხოვნა არ ეცემა. თუ მარკუსი მართალია, Alexandria-ს დიდხანს ექნება მყარი ეკონომიკური შემოსავალი – და ის ტექნოლოგიურ ბიზნესს ფორმას მთლიანად შეუცვლის.
(გამოქვეყნებულია Forbes Georgia-ს დეკემბრის ნომერში).
