რა ზომისაა საქართველოს სამშენებლო სექტორი

საქართველოში აშენებული უძრავი ქონება, განაწილება სეგმენტების მიხედვით, სექტორის ბრუნვა და ბანკების როლი სამშენებლო და დეველოპერულ სექტორში – მოკლედ ყველაფერი, რაც მთლიანი შიდა პროდუქტის კონტრიბუტორ სფეროთა შორის უმსხვილესის შესახებ უნდა ვიცოდეთ.

დამოუკიდებელი საქართველოს ისტორიაში ყველაზე მეტი 2019 წელს აშენდა, ამ წელს დამთავრებული ობიექტების საერთო ფართობმა 2.5 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა. ამასთან, 2016 წლიდან მოყოლებული, ყოველწლიურად აშენებული უძრავი ქონების ფართობი 2 მილიონ კვადრატულ მეტრს აღემატებოდა.

2020 წელს საქართველოში დასრულებული სამშენებლო ობიექტების ფართობი წლიურად 34%-ით, 1.69 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე შემცირდა. კლების მთავარი მიზეზი ქვეყანაში არსებული ეკონომიკური კრიზისი და ორი ლოკდაუნი იყო, რამაც მშენებლობის პროცესი შეაფერხა. ეკონომიკური კრიზისის ეფექტის შესამცირებლად სახელმწიფომ 2020 წელს იპოთეკების სუბსიდირების პროგრამა შეიმუშავა, რის ფარგლებშიც ბიუჯეტიდან 828 მილიონი ლარის, 8,443 ახალი იპოთეკური სესხი დაფინანსდა. ამ ახალი ბინების იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთის თანადაფინანსება 5 წლის განმავლობაში მოხდება.

როდესაც საუბარია სამშენებლო სექტორზე, ყველაზე ხშირად პირველ ასოციაციად საცხოვრებელი კორპუსები და სახლები გვახსენდება – რა თქმა უნდა, ეს ნაწილობრივ სწორია, რადგან დასრულებულ შენობებს შორის ყველაზე დიდი ფართობი სწორედ საცხოვრებელ სახლებზე მოდის. 2019 წელს ქვეყანას 1.8 მილიონი კვადრატული მეტრის საცხოვრებელი ფართი შეემატა (ახალი შენობა-ნაგებობების ფართობის 69%); 2020 წელს კი საცხოვრებელი უძრავი ქონების სახით ქვეყნის უძრავი ქონების ბაზარს 985 ათასი კვადრატული მეტრი შეემატა, რაც 2019 წელთან შედარებით 44%-ით ნაკლები იყო. ამასთან, უშუალოდ საცხოვრებელ შენობებზე 2020 წელს აშენებული ახალი უძრავი ქონების 58% მოდიოდა.

საქართველოში აშენებული უძრავი ქონების ფართობი 2006-2020 წლებში

რეგიონულ ჭრილში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ყველაზე დიდი ფართობი თბილისში შენდება. მაგალითად, 2019 წელს თბილისს 717 ახალი საცხოვრებელი ნაგებობა დაემატა, რომელთა ჯამური ფართობიც 1.2 მილიონი კვადრატული მეტრი იყო. 2020 წელს ეს მაჩვენებელი 585 ათას კვადრატულ მეტრამდე შემცირდა. რეგიონებს შორის თბილისის შემდეგ ყველაზე მზარდი დეველოპერული სექტორი აჭარაშია, სადაც 2019 წელს 312 ათასი კვადრატული მეტრის საცხოვრებელი ფართობი აშენდა. 2020 წლის ეკონომიკური კრიზისის შედეგად, აჭარაში დასრულებული საცხოვრებელი ფართობის მოცულობა 202 ათას კვადრატულ მეტრამდე შემცირდა. ამასთან, მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ აჭარის უძრავი ქონების სექტორი ქართველ მყიდველებთან ერთად რეგიონის ქვეყნების მყიდველებსა და ინვესტორებზეც არის დამოკიდებული, პანდემიის გამო მობილობის შემცირებამ მათ მიერ ნაყიდი ბინების რაოდენობაზე ნეგატიურად იმოქმედა.

საქართველოში 2020 წელს აშენებული უძრავი ქონების განაწილება რეგიონების მიხედვით

საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემდეგ საქართველოს სამშენებლო სექტორში წამყვან ადგილებს იკავებს სასტუმროები, სავაჭრო ცენტრები და ახალი ინდუსტრიული ნაგებობები, თუმცა მათი ზომა საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან შედარებით რამდენჯერმე ნაკლებია.

სტატისტიკის მიხედვით, საქართველოში ყველაზე დიდი ფართობის სასტუმრო უძრავი ქონება 2014 წელს აშენდა და მისი ფართობი 212,000 კვადრატულ მეტრს შეადგენდა, სხვა წლებში ქვეყანაში საშუალოდ 170,000 კვადრატული მეტრის სასტუმრო ფართობი შენდებოდა.

რა დანიშნულების უძრავი ქონება შენდება საქართველოში? 2015-2020 წლები:

რამდენი სამშენებლო ნებართვა გაიცემა საქართველოში?

სამშენებლო ნებართვების გაცემა სექტორის შეფასების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ინდიკატორია, რადგანაც ის წინასწარ, რამდენიმე წლით ადრე აჩვენებს პროგნოზს, თუ როგორი ტენდენცია იქნება მომავალში დასრულებულ ობიექტებში. თუმცა ამ მხრივ მნიშვნელოვანია იმ გარემოების გათვალისწინება, რომ სამშენებლო ნებართვის გაცემის მიუხედავად, რეალურად განხორციელდება თუ არა კონკრეტული სამშენებლო პროექტი, უცნობია.

თუკი მართლაც იმ მოცულობის ობიექტები აშენდა, რაც ნებართვით არის გაცემული, მაშინ კი როგორც თბილისში, ასევე სხვა რეგიონებშიც მშენებლობის ნამდვილად არნახული ბუმი იქნება.

სტატისტიკის მიხედვით, ყოველწლიურად 6-7 მილიონი კვადრატული მეტრის ფართობის ახალი სამშენებლო ნებართვები გაიცემა. შედარებისთვის დასრულებული უძრავი ქონების მოცულობა ყოველწლიურად ამაზე სამჯერ ნაკლებია და 2-2.5 მილიონი კვადრატული მეტრის ფარგლებშია.

მაგალითად, 2019 წელს ქვეყანაში 7.5 მილიონი კვადრატული მეტრის ფართობის ახალ უძრავ ქონებაზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა, თუმცა ფაქტობრივად დასრულებული მშენებლობების ფართობი ამაზე სამჯერ ნაკლები იყო და 2.5 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა.

სამშენებლო ნებართვების ფართობით პირველ ადგილზე კვლავ თბილისია. მაგალითად, 2020 წელს თბილისში 2.3 მილიონი კვადრატული მეტრის 5,100 ნებართვა გაიცა. 2019 წელს კი დედაქალაქში ახალ მშენებლობებზე 5,240 ნებართვა გაიცა, რომელთა საერთო ფართობიც 2.77 მილიონი კვადრატული მეტრი იყო.

გაცემულ სამშენებლო ნებართვებში წამყვანი ადგილი საცხოვრებელ უძრავ ქონებას უჭირავს. კერძოდ, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მთლიანი ნებართვების 71% მოდიოდა.

საქართველოში გაცემული სამშენებლო ნებართვების ფართობი 2010-2020 წლებში:

რა დანიშნულების უძრავი ქონებისთვის გაიცა სამშენებლო ნებართვები? 2015-2020 წლები:

რამდენი მილიარდი ლარია სამშენებლო სექტორის ბრუნვა?

საქართველოს სამშენებლო სექტორი ქვეყნის მთლიანი შიდა პროდუქტის ფორმირებაში მნიშვნელოვან როლს ასრულებს. 2020 წელს სექტორის ბრუნვამ 7.7 მილიარდი შეადგინა, რითაც მან მშპ-ის 8.9% დააგენერირა. ეკონომიკური კრიზისის გამო, სამშენებლო სექტორის ბრუნვა 2019 წელთან შედარებით 560 მილიონი ლარით, ანუ 7%-ით შემცირდა.

შემცირება განიცადა სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობამაც. თუკი 2019 წელს დარგი 70,000 ადამიანს ასაქმებდა, 2020 წელს კრიზისისა და ლოკდაუნების გამო, დასაქმებულთა რაოდენობა 59,000-მდე შემცირდა.

მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ სამშენებლო სექტორი მხოლოდ საცხოვრებელი თუ საოფისე ნაგებობების მშენებლობით არ შემოიფარგლება და მასში ასევე შედის ახალი მაგისტრალების, ხიდების, გვირაბების, მილსადენებისა თუ ენერგეტიკული პროექტების მშენებლობაც. კერძოდ, 2020 წელს საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობით დაკავებული კომპანიების ბრუნვა 3.88 მილიარდი ლარი იყო, საავტომობილო გზების მშენებლობით დაკავებული კომპანიების ბრუნვა – 2.16 მილიარდი ლარი, საინჟინრო ნაგებობების (ხიდების; გვირაბების) გამყვანი კომპანიების ბრუნვა – 570 მილიონი ლარი, საპროექტო კომპანიების ბრუნვა კი 250 მილიონი ლარი იყო.

უკანასკნელი 10 წლის განმავლობაში საქართველოს სამშენებლო ბაზარზე განსაკუთრებით აქტიურად არიან წარმოდგენილი უცხოური საინჟინრო და სამშენებლო კომპანიები. აღნიშნული ფირმები ძირითადად ინფრასტრუქტურის მშენებლობით არიან დაკავებული და მათი ჯამური ბრუნვა 2019 წელს 1.8 მილიარდი ლარი, 2020 წელს კი 1.5 მილიარდი ლარი იყო.

სამშენებლო სექტორის ბრუნვა 2010-2020 წლებში

სამშენებლო სექტორის ბრუნვა დარგების მიხედვით 2010-2020 წლებში

გაუმჯობესება ბაზარზე: 2021 წელს უძრავი ქონების სექტორი გააქტიურდა

2021 წლის პირველ ნახევარში თბილისში სულ 16,000 საცხოვრებელი უძრავი ქონება გაიყიდა, რაც წინა წელთან შედარებით 86.5%-ით მეტია. TBC Capitalის კვლევის მიხედვით, 2019 წელთან შედარებით, ანუ კრიზისამდელ პერიოდთან მიმართებით თბილისში ბინების გაყიდვები 8%-ით არის შემცირებული.

2021 წლის მეორე კვარტალის მდგომარეობით, რეალიზებული ბინების 64% ახალ საცხოვრებელ სახლებზე მოდის. ანგარიშის მიხედვით, თბილისში აპრილსა და მაისში რეალიზებულ ბინებში ერთი კვადრატული მეტრის ფასი საშუალოდ 709 დოლარი იყო, მათ შორის ახალ ბინებში ფასი 745 დოლარს, ძველ ბინებში კი 645 დოლარს შეადგენდა.

2021 წლის პირველი 6 თვის განმავლობაში გაყიდული ბინების განაწილება ფართობის მიხედვით

შესაბამისად, ყველაზე მაღალი მოთხოვნა კვლავ საშუალო ზომის ბინებზეა შენარჩუნებული. რაც შეეხება მათ განაწილებას უბნების მიხედვით, ყველაზე მეტი – 3000-მდე ბინა 2021 წლის პირველ ნახევარში საბურთალოზე გაიყიდა. თუმცა ეს მაჩვენებელი 2019 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 23%-ით ნაკლებია. წელს 2,700-მდე ბინა გაიყიდა დიდ დიღომში, რითაც მას საბურთალოს შემდეგ მეორე ადგილი უჭირავს. 2,100-მდე ბინა გაიყიდა გლდანში, დაახლოებით ამდენივე – სამგორში. ისანში გაყიდვები 1,900-ს ბინას აღემატებოდა, ნაძალადევსა და დიდუბეში კი 1,200-ს. ვაკეში წელს დაახლოებით 1000 ბინა გაიყიდა, კრწანისში, ჩუღურეთსა და მთაწმინდაზე კი 500 ბინაზე ნაკლები.

რაც შეეხება კვადრატული მეტრის ფასს, ის ყველაზე მაღალი კვლავ მთაწმინდაზეა, სადაც ახალაშენებულ შენობაში ერთი კვადრატულის ფასი 1,200 დოლარამდეა. ვაკეში ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 1,150 დოლარია, საბურთალოზე კი 950 დოლარი.

ყველაზე ხელმისაწვდომი უძრავი ქონება სამგორსა და დიდ დიღომშია, სადაც ახალაშენებულ კორპუსებში ერთი კვადრატულის ფასი დაახლოებით 600 დოლარია.

რომელი ბანკები აფინანსებენ სამშენებლო და დეველოპერულ სექტორს?

კომერციული ბანკები სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორის დაფინანსებისთვის განსაკუთრებულ როლს ასრულებენ. ისინი ერთდროულად აკრედიტებენ როგორც დეველოპერებსა და სამშენებლო კომპანიებს, ასევე ფიზიკურ პირებს, რომლებიც შემდეგ უძრავ ქონებას ყიდულობენ.

დღეისთვის ქვეყანაში 8.7 მილიარდი ლარის ღირებულების 122 ათასი იპოთეკური სესხი არის მოქმედი. რაც შეეხება თავად დეველოპერული და სამშენებლო სექტორისთვის გამოყოფილი სესხების მოცულობას, ის ჯამში 4.17 მილიარდ ლარს შეადგენს. აქედან სამშენებლო სექტორისთვის გამოყოფილი სესხებია 1.8 მილიარდი ლარი, ხოლო უძრავი ქონების ბიზნესზე 2.38 მილიარდი ლარი მოდის.

სტატისტიკის მიხედვით, ორივე მიმართულებით ყველაზე მსხვილი საკრედიტო პორტფელი “თიბისი ბანკს” აქვს.