გასული წლის დეკემბერში იუსტიციის სამინისტროს საკანონმდებლო ინიციატივამ, “საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე, დიდი ვნებათაღელვა და გაურკვევლობა გამოიწვია. პროექტის მიხედვით, თუ მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრში დაცული მონაცემებით არ დასტურდება სხვა პირის საკუთრების უფლების არსებობა, რეგისტრირდება სახელმწიფოს საკუთრების უფლება. ერთი წლის მანძილზე მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივ მესაკუთრეს ექნება საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენისა და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის შესაძლებლობა, ხოლო ერთ–წლიანი ვადის გასვლის შემდეგ სახელმწიფოს უფლება მიეცემა, განკარგოს ან გაასხვისოს აღნიშნული ქონება. კანონპროექტის განმარტებით ბარათში ვკითხულობთ, რომ ცვლილებების მიღება განპირობებულია უძრავ ქონებაზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული პრობლემების გადაწყვეტის აუცილებლობით. პრობლემები მიწის რეგისტრაციის კუთხით მართლაც არსებობს და მათ დიდი ხნის ისტორია აქვს.
ერთ-ერთი პირველი რეფორმა, რომელიც საქართველომ საბჭოთა კავშირის დაშლისა და დამოუკიდებლობის დაბრუნების შემდეგ გაატარა, სწორედ მიწას უკავშირდება. 1990-იან წლებში საქართველოს იმჟამინდელმა ხელისუფლებამ, საბაზრო ეკონომიკაზე გადასვლის მოტივით, უარი თქვა სახელმწიფო ქონებაზე და დაიწყო მის საკუთრებაში არსებული აქტივების ეტაპობრივი განკერძოება. მათ შორის, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, რომელიც მანამდე სახელმწიფოს კუთვნილება იყო, უნდა გადასულიყო კერძო მესაკუთრეთა ხელში, ხოლო ამისთვის მიწების მოსახლეობისთვის უფასოდ დარიგება გადაწყდა. სახნავ-სათესი სავარგულები საკუთრებაში, ძირითადად, სოფლის მოსახლეობამ მიიღო, რომელთათვისაც ის დღემდე რჩება შემოსავლის მთავარ წყაროდ. თუმცა მიწა ასევე მიიღეს ქალაქებისა და დაბების მცხოვრებლებმა, ვისაც მიწასთან შეხება არასდროს ჰქონია. ჯამში 1,055,200 ოჯახმა მიიღო მიწის ნაკვეთი ან ნაკვეთები.
1999 წლიდან დაიწყო მოსახლეობისთვის საკუთრების მოწმობების უფასოდ გაცემის პროცესი და მათმა რაოდენობამ 2004 წლისთვის დაახლოებით 2,400,000 შეადგინა. მიწის საკუთრებაზე ფორმალური უფლების აღიარების პროცესი შემდგომაც გაგრძელდა, ხოლო 2008 წლიდან ფუნქციონირება დაიწყო ერთიანმა საკადასტრო სისტემამ. ამჟამად, საკუთრების ფორმალური უფლების მაძიებელს შეუძლია საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტაციისა და საკადასტრო ნახაზის წარდგენის შემთხვევაში მოითხოვოს ქონების დარეგისტრირება მკაფიოდ განსაზღვრულ კოორდინატებში. თუმცა ამას მიწის ბევრი მესაკუთრე არ აკეთებს.
სახელმწიფოს ძალისხმევის მიუხედავად, სასოფლო-სამეურნეო მიწების დაახლოებით 70% (ექსპერტების შეფასება) ჯერ კიდევ დაურეგისტრირებელი რჩება, რისი მიზეზიც, პირველ რიგში, მაღალი დანახარჯებია. 1 ჰა მიწის ნაკვეთის აზომვა და რეგისტრაცია ჯამში, დაახლოებით, 200 ლარი ჯდება. მიწის მესაკუთრეებს, რომელთა უდიდეს ნაწილს სოფლის ხელმოკლე მცხოვრებლები წარმოადგენენ, ასეთი თანხის გადახდის ხშირად არც შესაძლებლობა გააჩნიათ და არც მოტივაცია, თუ საკუთარი აქტივის გაყიდვას არ გეგმავენ. მაღალი დანახარჯების გარდა, პრობლემას წარმოადგენს ნაკვეთების ხშირი გადაფარვები, რისი მიზეზიც მიწის რეფორმის დასაწყისში სახელმწიფოს მხრიდან აზომვის პროცესში დაშვებული ტექნიკური შეცდომებია. შედეგად, მიწის ზოგიერთ ფართობზე ხშირია საკუთრების დუბლირების შემთხვევები.
ჯამში, მიწის სრულყოფილი კადასტრის არარსებობა მრავალი სახის პრობლემას ქმნის. ის ხელს უშლის მიწების გამსხვილებას და მიწის ბაზრის განვითარებას, რაც სოფლის მეურნეობის განვითარების შემაფერხებელ ფაქტორადაც შეიძლება შეფასდეს. 2015 წლიდან მიწის ადმინისტრირების ხარისხი მსოფლიო ბანკის ბიზნესის კეთების სიმარტივის შეფასების მეთოდოლოგიაშიც შევიდა და ამჟამად აღნიშნული კრიტერიუმი ქვეყნის საერთო რეიტინგზეც ახდენს გავლენას. მოუწესრიგებელი სტატისტიკა ხელის შემშლელი ფაქტორია სახელმწიფო მიწების პრივატიზაციის პროცესშიც. მიწის შეძენის მსურველებს არ გააჩნიათ ნაკვეთების შესახებ ინფორმაციის მოკლე დროში მიღების საშუალება, რაც აჭიანურებს პრივატიზაციის პროცესს. ზოგჯერ სადავო ხდება უკვე პრივატიზებული ნაკვეთებიც. ასე რომ, სახელმწიფოს ინტერესებში ნამდვილად შედის აღნიშნული პრობლემის რაც შეიძლება მოკლე დროში მოგვარება, რისთვისაც კომპლექსური ნაბიჯებია გადასადგმელი.
რეგისტრაციის პროცესის თვითდინებაზე მიშვებამ აჩვენა, რომ ის ძალიან ნელა მიმდინარეობს და ასეთი ტემპით მიწის კადასტრის სრულყოფას კიდევ რამდენიმე ათწლეული დასჭირდება. ამიტომ სახელმწიფოს ჩარევა ამ ვითარებაში გამართლებულია, თუმცა არა იმ სახით, რაც იუსტიციის სამინისტრომ შემოგვთავაზა. კანონპროექტის გაცნობის შემდეგ რჩება შთაბეჭდილება, რომ სახელმწიფო მიწის მესაკუთრეთა დაშინებით ცდილობს მათ იძულებას, დაარეგისტრირონ საკუთარი ნაკვეთები და ამისთვის მათ 1 წელს აძლევს. ჩვენ, მართალია, არ ვიცით, რამდენად ხშირად გამოიყენებს მთავრობა აღნიშნულ კანონს პრაქტიკაში, მაგრამ თეორიულად მან შეიძლება ყველა არარეგისტრირებულ ნაკვეთზე მოითხოვოს სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. ჩვენ ასევე არ ვიცით, რა ღონისძიებებს გაატარებს სახელმწიფო დათქმულ ერთწლიან პერიოდში, რა ტიპის საინფორმაციო კამპანიას ჩაატარებს ის მიწის მესაკუთრეთა ინფორმირების მიზნით. ასეთი ვალდებულება მას კანონპროექტის მიხედვით არ განესაზღვრება. ასევე ბუნდოვანია, რა მოხდება იმ შემთხვევაში, თუ პირი 1-წლიანი ვადის გასვლის შემდეგ მოითხოვს საკუთრების უფლების აღიარებას და წარადგენს საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს. სახელმწიფოს წინააღმდეგ სასამართლო დავის შემთხვევაში, დიდი ალბათობით, მისი მოთხოვნა დაკმაყოფილდება, რაც კიდევ უფრო გაართულებს ვითარებას. შედეგად, აღნიშნულმა კანონპროექტმა, დაურეგისტრირებელი მიწების პრობლემის მოგვარების ნაცვლად, შესაძლოა ახალი სირთულეები შექმნას.
სახელმწიფომ, პრობლემის ოპტიმალურად მოგვარებისთვის, იძულების მექანიზმების ნაცვლად, მიწის მფლობელებისთვის მოტივაციის შექმნაზე უნდა იფიქროს. დასაწყისში ურიგო არ იქნება რამდენიმე საპილოტე პროექტის განხორციელება, რომლებიც სისტემურ პრობლემებს რეგიონულ ჭრილში გამოკვეთს და წინასწარ განსაზღვრავს შესაძლო რისკებს, მათი შემდგომი მინიმიზების მიზნით. მომდევნო ეტაპზე უნდა შეიქმნას მიწის რეგისტრაციის მრავალწლიანი სახელმწიფო პროგრამა, რომელიც რეგიონების მიხედვით ეტაპობრივად მოიცავს მთელ ქვეყანას. პროცესი კერძო სექტორის მაქსიმალური მონაწილეობით უნდა წარიმართოს. თითოეული რეგიონისთვის უნდა განისაზღვროს გონივრული ვადა, რომლის ფარგლებში რეალისტური იქნება მიწების სრული აზომვა/რეგისტრაცია. წინასწარ განსაზღვრულ ვადებში, მიწის მესაკუთრეებს უნდა მიეცეთ შესაძლებლობა, შედარებით დაბალ ფასებში უზრუნველყონ საკუთარი ნაკვეთის აზომვა და რეესტრში რეგისტრაცია. ტარიფების შემცირება მასშტაბის ეკონომიით იქნება შესაძლებელი. დადგენილი ვადის გასვლის შემდგომ, სახელმწიფო პროგრამებში მონაწილეობის შესაძლებლობა მხოლოდ რეგისტრირებული მიწების მესაკუთრეებს უნდა მიეცეთ, რაც მიწების დარეგისტრირების მთავარი მოტივატორი იქნება.
მიწის რეგისტრაციის წახალისებისთვის, სახელმწიფოს დამატებითი ბერკეტების გამოყენების შესაძლებლობაც აქვს. მათ შორის მოიაზრება მიწაზე ქონების გადასახადი, რომელიც არ განეკუთვნება საერთო-სახელმწიფოებრივი გადასახადების ჯგუფს და რომლის ცვლილებისთვის რეფერენდუმი საჭირო არ არის. აღნიშული გადასახადის მოდიფიცირება შეიძლება განხორციელდეს იმგვარად, რომ მან მიწის მესაკუთრეს ქონების რეგისტრაციის დამატებითი მოტივაცია გაუჩინოს. დღესდღეობით, საგადასახადო შეღავათებით სარგებლობისთვის მიწის რეგისტრაცია აუცილებელი წინაპირობა არ არის.
ბუნებრივია, შეიძლება მოიძებნოს მიწის რეგისტრაციის ფორსირების სხვა მექანიზმებიც, რაშიც უცხოეთის გამოცდილების გაზიარებაც დაგვეხმარებოდა. ალბათ, პირველ რიგში, მთავრობამ პოლიტიკური გადაწყვეტილება უნდა მიიღოს და სასოფლო-სამეურნეო მიწების რეგისტრაციის დაბალი მაჩვენებელი ერთ- ერთ გამოწვევად აღიაროს. მას ლოგიკურად უნდა მოჰყვეს მიწის ერთიანი სახელმწიფო პოლიტიკის შემუშავება და სასოფლო-სამეურნეო მიწების პრივატიზაციის ახალი გეგმა.
