ბათუმი იზრდება – იზრდება ამ სიტყვის პირდაპირი მნიშვნელობით. საქართველოს მთავარ საზღვაო კურორტზე საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2018 წელს 0.51 მილიარდი აშშ. დოლარი შეადგინა. ეს კი წლიურად 20%–ით გაზრდილი მაჩვენებელია. მხოლოდ ერთ წელში ბათუმში 12 300–ზე მეტი უძრავი ქონება გაიყიდა.
საზღვაო ქალაქის პოტენციალი და უძრავი ქონების ბაზარი TBC კაპიტალმა შეისწავლა.
სად თუ არა ტურისტულად მიმზიდველ საზღვაო ქალაქში უძრავი ქონება საინვესტიციო აქტივია. ამას კი თიბისი კაპიტალის მიერ ჩატარებული კვლევის შედეგებიც ცხადჰყოფს.
ბოლო ორ წელში ბათუმში უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობა 63%–ით გაიზარდა. ტრადიციულად უძრავი ქონება განსაკუთრებით მიმზიდველი ზღვის სანაპირო ზოლთან სიახლოვესაა. ბათუმის ბულვარი დღეს თითქმის ორჯერ უფრო გრძელია ვიდრე ეს წლების წინ იყო. გაყიდული ბინების 60% კი ახალ ბულვარზე მოდის. ტრანზაქციების რაოდენობით სანაპიროს პირველი ზოლი ლიდერობს. ციფრებში რომ შევხედოთ, მხოლოდ 2018 წელს პირველ ზოლში 4,264 ტრანზაქცია დაფიქსირდა, მას მოსდევს გარეუბნები 3,562 ტრანზაქციით, პერიფერია 2,629 ტრანზაქციით და ქალაქის შიდა ცენტრი 1,848 ტრანზაქციით. გაყიდული ფართობის მოცულობით კი გარეუბნები ლიდერობს: 2018 წელს ბათუმის გარეუბნებში 214 ათასი კვ.მ ფართი გაიყიდა, მას მოსდევს სანაპიროს პირველი ზოლი 174 ათასი კვ.მ რეალიზებული ფართით, პერიფერია 157 ათასი კვ.მ–ით და ბათუმის შიდა ცენტრი 120 ათასი კვ.მ გაყიდული ფართით.
ბათუმი ის ქალაქია, რომელიც საინვესტიციოდ თუ საცხოვრებლად მიმზიდველი არა მარტო ქართველებისთვის, არამედ უცხოელებისთვისაცაა. შავი ზღვისპირა ქალაქში უძრავ ქონებას სულ უფრო ბევრი უცხოელი ყიდულობს. TBC კაპიტალის კვლევის მიხედვით, თუკი გაყიდულ საცხოვრებლებს შორის უცხოელების წილი 2015 წელს მხოლოდ 14% იყო, 2018 წელს ეს მაჩვენებელი 36%-მდე გაიზარდა. განხორციელებული ტრანზაქციების მიხედვით ყველაზე ხშირად ბათუმში უძრავ ქონებას უკრაინელები და რუსები ყიდულობენ. კერძოდ, 2015 წლიდან 2018 წლის პერიოდის ჩათვლით უცხოელებზე ტრანზაქციების 31% მოდიოდა. სწორედ ამით აიხსნება არარეზიდენტი პირებისადმი გაცემული სესხების წილის ზრდა ბათუმის იპოთეკური სესხების პორტფელში. უცხო ქვეყნის მოქალაქეების წილი კი შემდეგნაირად ნაწილდება:
- უკრაინა – 8.4%
- რუსეთი – 8.2%
- აზია/წყნარი ოკეანეთი – 3%
- სხვა – 2.8%
- ისრაელი – 2.4%
- ევროპა – 2.3%
- თურქეთი – 1.5%
- სომხეთი – 1%
- ირანი – 0.9%
- აზერბაიჯანი – 0.4%
მიუხედავად იმისა, რომ პირველი ივლისიდან უცხოელებისთვის საცხოვრებელი უფლების მისაღებად მინიმალური მოთხოვნა 300 000 დოლარამდე გაიზარდა, TBC კაპიტალში მიიჩნევენ, რომ ეს გადაწყვეტილება ბათუმზე ნაკლებ გავლენას იქონიებს, შედარებით საქართველოს სხვა რეგიონებისგან.
წლებია ბათუმის ეკონომიკის მთავარი მამოძრავებელი ძალა სწორედ ქალაქის სტუმრები არიან. ქალაქში ტურისტების რაოდენობა ყოველწლიურად იზრდება და ეს ზრდა არც 2019 წელს შემცირდება, მიუხედავად რუსული გავლენისა. კერძოდ, TBC კაპიტალში მიიჩნევენ, რომ გარე სტრესული ფაქტორის მიუხედავად ბათუმში ტურიზმი 4%–იან ზრდას აჩვენებს. კვლევის მიხედვით, გრძელვადიან პერსპექტივაში მოსალოდნელია ტურიზმის ზრდის უფრო სწრაფი ტემპი, ამავე პროგნოზით ბათუმში ტურისტები უფრო ხანგრძლივად დარჩებიან ვიდრე ეს დღეს ხდება, გაიზრდება განთავსების ხარჯებიც. თიბისი კაპიტალის გათვლებით, 2025 წლისთვის საერთაშორისო ტურიზმის ჭრილში უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარი 1.5 მილიარდ ლარს გადააჭარბებს. ტურისტული საცხოვრებლების დატვირთულობის არსებული კოეფიციენტის გათვალისწინებით, კი მომავალში, შეიქმნება დამატებითი საცხოვრებლების საჭიროება.
რაც შეეხება ქალაქში დაგეგმილ და მიმდინარე პროექტებს, – ამ კუთხითაც ახალი ბულვარის ტერიტორია ლიდერობს, სადაც ყველაზე მეტი მიმდინარე მშენებლობაა.
თიბისი კაპიტალი სამომავლო გათვლებსაც აკეთებს: მოსალოდნელია, რომ ბათუმში ბინებზე როგორც ქვეყნის გარედან, ასევე ადგილობრივი მოსახლეობის მხრიდან მოთხოვნა გაიზრდება. შედარებითი ანალიზი კი ფასების ზრდის პერსპექტივაზე მიუთითებს. ამასთან, ბათუმის მიმზიდველი ლოკაციები ახლო მომავალში შეივსება, რაც ამ ლოკაციებზე ფასებს აწევს.
დღეს ბათუმში ძირითადად პრემიუმ და დაბალი სეგმენტის ბინებს ყიდულობენ, რომლებიც ჯამში რეალიზებული ბინების 84% შეადგენს. გაყიდული ქონების დარჩენილი პროცენტი საშუალო სეგმენტზე მოდის.
ბათუმში გაზრდილი მოთხოვნის ფონზე, უძრავი ქონების ფასები წლებია მზარდია. კერძოდ, გაყიდვებით შეწონილი საშუალო ფასი 1 კვ.მ.-ზე 2016 წელს 1,695 ლარი იყო, 2017 წელს ეს მაჩვენებელი 1,830 ლარამდე, 2018–ში კი 1,961 ლარამდე გაიზარდა.
ფასები განსხვავდება ქალაქის სხვადასხვა უბნების მიხედვით. თუკი 2019 წლის პირველ კვარტალს გადავავლებთ თვალს ვნახავთ, რომ ტრადიციულად ყველაზე ძვირადღირებულ ადგილად სანაპიროს პირველი ზოლი რჩება. აქ საშუალო ფასი 1,390 დოლარია, მას მოსდევს ქალაქის ძველი უბანი, სადაც ფასი საშუალოდ 1,019 დოლარია, 772 დოლარს შორის მერყეობს ფასი ბათუმის შიდა ცენტრში, ხოლო პერიფერიებში ფასი 492 დოლარია.
ფასები უკვე სამი წელია ყოველკვარტლურად იზრდება, თიბისი კაპიტალში ვარაუდობენ, რომ ეს ზრდა მომავალშიც გაგრძელდება.
ბათუმი საკურორტო ქალაქია და არაა გასაკვირი, რომ ბინების ყოველდღიური გაქირავება ბევრად სარფიანია, ვიდრე გრძელვადიანი იჯარა.
ტურისტულად ყველაზე დატვირთულ სეზონზე – ივნისი–აგვისტოს პერიოდში ბათუმში ყველაზე მაღალი დატვირთულობა სანაპიროს პირველ ზოლზე არსებულ სასტუმრო–აპარტამენტებში და ადგილობრივი ვებ–გვერდების მეშვეობით გაქირავებულ ბინებზეა. აქ დატვირთულობა საშუალოდ 70–80%–ის ფარგლებშია, Airbnb–ს მეშვეობით გაქირავებული ბინების საშუალო დატვირთულობა კი ზაფხულში შედარებით ნაკლები – 60%–ის ფარგლებშია.
იმას, რომ ბათუმი კვლავ რჩება ერთ–სეზონიან კურორტად მოწმობს ამ ქალაქში ბინების გაქირავების სიხშირეც, რომელიც ასევე სეზონურია. ასე მაგალითად, თუკი აგვისტოში დატვირთულობის საშუალო მაჩვენებელი 70–80%–ია, სექტემბერში ის 50–60%–მდე იკლებს, ზამთრის პერიოდში კი 20%–მდე.
თიბისი კაპიტალში მიიჩნევენ, რომ მიმდინარე ურბანიზაცია, უმუშევრობის კლება და ოჯახის ბიუჯეტის მატება უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდას განაპირობებს.
მხოლოდ გასულ წელს ბათუმში 65 სამშენებლო ნებართვა გაიცა, რაც 648,000 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს ითვალისწინებს და წლიურ 26% ზრდას შეადგენს. წლის პირველი კვარტლის მონაცემებით, კი ქალაქში მიმდინარე პროექტები 1,253,000 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს მოიცავს. 2018 წლის დინამიკის მიხედვით, ეს მაჩვენებელი ორი წლის გაყიდვებს უდრის. მშენებარე ფართების ნაწილიუკვე გაყიდულია.
“ჩვენი მოლოდინით, ბათუმის შემდგომი ურბანული ზრდა სანაპირო ზოლის (ბულვარის) გასწვრივ გაგრძელდება და, მათ შორის, სამხრეთით მდებარე ნახევრად სასოფლო ზონას მოიცავს. ამავდროულად, მოხდება ქალაქის შედარებით ძველ უბნებში დარჩენილი მონაკვეთების სრული ათვისება. ერთ-ერთი შესაძლო სცენარია საბჭოთა პერიოდის შენობების რეაბილიტაცია. მუნიციპალიტეტის განკარგულების საფუძველზე განაშენიანების ინტენსივობის K-2 კოეფიციენტის შეზღუდვამ, შესაძლოა, მომავალი დიდი პროექტების არეალი შეამციროს”, – ვკითხულობთ თიბისი კაპიტალის კვლევაში.
დღეს ბათუმში ბინებს მყიდველების 66% მისი გაქირავების მიზნით ყიდულობს. ბაზარზე ჯერჯერობით არ ფიქსირდება ბაზრის დაჩქარების ტენდენცია. “ფასები ბათუმის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ნელი ტემპით და სტაბილურად გაიზრდება გრძელვადიან პერსპექტივაში”, – ამბობს თორნიკე კორძაია, თიბისი კაპიტალის კვლევების უფროსი. იჯარისგან მიღებული მაღალი შემოსავლიანობის ფონზე ბათუმის უძრავი ქონება მიმზიდველ აქტივად რჩება.
